세무회계 문경 · 법령과 국세청 해석을 확인해 대표세무사가 직접 썼습니다. 약력 보기
중개수수료는 다른 업종의 매출과 달리 바깥에서 거의 그대로 계산할 수 있는 금액입니다.
거래금액은 실거래가 신고로 남고, 보수에는 법정 상한요율이 있기 때문입니다.
그래서 중개사무소 부가세는 "받은 수수료를 어떻게 증빙하느냐"와 "부가세를 얼마로 받느냐" 두 가지에서 갈립니다.
이 칼럼은 그 두 쟁점을 2026년 10월 법령과 판례 기준으로 계산 예시와 함께 정리했습니다.
핵심 정리
- 부가세 포함 10만원 이상 수수료는 계좌로 받아도 손님 요청 없이 현금영수증을 발급합니다.
- 발급하지 않으면 미발급 금액의 20%, 10일 안에 자진 발급하면 10%가 가산세입니다.
- 간이과세 중개사는 공급대가의 약 4%를 부가세로 냅니다(부가가치율 40%).
- 간이과세자가 계산 방법 없이 "부가세 별도"만 약정했다면 받을 수 있는 금액은 10%가 아니라 간이과세 납부세액 상당액입니다.
중개수수료를 계좌로 받으면 현금영수증은 언제 발급하나요?
수수료를 받을 때마다 발급하고, 손님 인적사항을 모르면 받은 날부터 5일 안에 무기명으로 발급할 수 있습니다.
소득법 162조의3 4항은 의무발행업종 사업자가 부가세 포함 10만원 이상을 현금으로 받으면 요청이 없어도 발급하도록 합니다.
부동산중개업은 국세청이 안내하는 현금영수증 의무발행업종에 들어 있습니다.
국세청은 계좌이체로 받은 대금도 현금 거래로 봅니다.
손님 인적사항을 몰라 바로 발급하지 못했다면 소득령 210조의3 13항에 따라 받은 날부터 5일 이내에 무기명으로 발급할 수 있습니다.
수수료를 계약금 때와 잔금 때 나눠 받는다면 받을 때마다 그 금액으로 발급합니다.
의뢰인이 사업자이고 세금계산서를 발급했다면 같은 조 4항 단서에 따라 현금영수증은 따로 발급하지 않아도 됩니다.
계산 예시로 보면
서울에서 5억원짜리 주택 매매를 중개하고 상한요율 0.4%를 적용하면 보수는 200만원입니다(서울시 조례 기준, 계산 예시).
요율표의 상한은 부가세를 뺀 금액이므로, 일반과세자는 부가세 20만원을 더해 220만원을 받습니다.
이 220만원이 현금영수증 발급 금액입니다.
현금영수증을 놓치면 가산세는 얼마인가요?
미발급 금액의 20%이고, 착오로 놓친 것을 10일 안에 바로잡으면 10%로 줄어듭니다.
소득법 81조의9 2항 3호가 정한 비율입니다.
감면을 받으려면 대금을 받은 날부터 10일 이내에 관할 세무서에 자진 신고하거나 현금영수증을 자진 발급해야 합니다.
| 상황 | 가산세율 | 220만원 기준 |
|---|---|---|
| 끝내 발급하지 않음 | 20% | 44만원 |
| 10일 안에 자진 발급 | 10% | 22만원 |
| 받은 날 바로 발급 | X | 0원 |
이 가산세는 같은 조 3항에 따라 종합소득 산출세액이 없어도 붙습니다.
발급을 놓친 수수료를 매출에서도 빠뜨렸다면 부가세와 종합소득세가 따로 추징됩니다.
국세청은 중개수수료 누락을 어떻게 찾나요?
국토교통부 실거래 자료에 법정 중개보수 요율을 적용해 수수료를 추정하고, 신고한 매출과 비교합니다.
국세청은 2026년 4월 부가세 신고내용 확인 추징 사례를 공개하면서 이 방식을 밝혔습니다.
공개된 사례는 계좌로 받은 수수료 일부에 현금영수증을 발급하지 않고 매출에서도 뺀 중개법인이었습니다.
법인 사례이지만, 계산 방식 자체는 개인 사무소에도 그대로 적용할 수 있습니다.
그래서 계약서의 거래금액, 실제로 받은 보수, 발급한 영수증 금액을 건마다 한 줄로 맞춰 두면 소명할 일이 줄어듭니다.
공인중개사도 간이과세자가 될 수 있나요?
부동산중개업은 간이과세 배제 업종이 아니어서, 직전 연도 공급대가 1억 400만원 미만이면 가능합니다.
부가령 109조 2항은 변호사업·세무사업·감정평가사업 같은 전문자격사업을 간이과세에서 빼지만, 공인중개사업은 목록에 없습니다.
다만 아래 두 경우는 간이과세가 되지 않을 수 있습니다.
- 사무소가 국세청 간이과세 배제기준 고시의 지역 기준에 해당하는 경우
- 전전 연도 수입금액이 7,500만원 이상이어서 복식부기의무자였던 경우(같은 항 10호)
배제 지역은 고시 개정으로 바뀔 수 있으므로, 사무소 주소로 홈택스에서 다시 확인합니다.
간이과세 공인중개사의 부가세는 얼마인가요?
공급대가에 부가가치율 40%와 세율 10%를 곱하므로, 실제 부담은 공급대가의 약 4%입니다.
부가법 63조 2항의 계산식에 부가령 111조의 '부동산 관련 서비스업' 부가가치율 40%를 넣은 결과입니다.
연 공급대가 6,000만원인 사무소로 두 유형을 나란히 놓으면 다음과 같습니다(계산 예시).
| 항목 | 간이과세 | 일반과세 |
|---|---|---|
| 매출 쪽 부가세 | 240만원 | 약 545만원 |
| 매입세액 | 매입액 × 0.5% 공제 | 전액 공제 |
| 세금계산서 발급 | △ (직전 연도 4,800만원 이상) | O |
| 납부 면제 | △ (그해 4,800만원 미만) | X |
일반과세자 금액은 공급가액 약 5,454만원에 10%를 곱한 것이고, 여기서 매입세액을 뺍니다.
그해 공급대가가 4,800만원 미만이면 부가법 69조에 따라 간이과세자의 납부 의무가 면제됩니다.
직전 연도 공급대가 4,800만원 미만이거나 간이과세 첫해라면 부가법 36조에 따라 세금계산서를 발급할 수 없어, 사업자 의뢰인이 많은 사무소는 불편할 수 있습니다.
간이과세 중개사가 "부가세 별도"로 10%를 받아도 되나요?
계산 방법을 따로 정하지 않았다면, 받을 수 있는 금액은 10%가 아니라 간이과세 납부세액 상당액입니다.
대법원 2023다290485 판결(2024. 3. 12.)은 간이과세자가 "부가세 별도"로만 약정한 경우를 다뤘습니다.
계산 방법에 관한 약정이나 거래 관행이 없다면, 간이과세자가 청구할 수 있는 금액은 간이과세자의 납부세액 상당액이라고 봤습니다.
사건은 공사대금 분쟁이었지만, 부가가치세법 63조의 계산 방식을 근거로 한 판단이라 중개보수에도 같은 원리가 적용될 수 있습니다.
한편 법제처는 간이과세 중개사가 법정 보수와 별도로 부가세를 받아 합계가 상한을 넘더라도, 부가세를 뺀 금액이 상한 이하라면 공인중개사법 33조 3호 위반이 아니라고 해석했습니다(법제처 15-0523).
두 결론을 합치면, 간이과세 중개사도 약정으로 부가세 상당액을 받을 수 있지만 그 금액은 간이과세 방식으로 계산한 만큼으로 보는 것이 안전합니다.
5억원 매매 보수 200만원이라면, 일반과세자가 받는 부가세 20만원을 간이과세자가 그대로 받는 것은 판례 기준과 맞지 않을 수 있습니다.
받을 금액은 계약 전에 의뢰인에게 계산 방법까지 적어 안내해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
중개사무소 부가세에서 안 되는 것
- 계좌로 받은 10만원 이상 수수료를 요청이 없었다는 이유로 현금영수증 없이 둘 수 없습니다(소득법 162조의3).
- 10일이 지난 뒤 발급하면 가산세 감면을 받을 수 없습니다(소득법 81조의9).
- 간이과세자가 계산 방법 없이 "부가세 별도"만 약정하고 10%를 청구할 수는 없습니다(대법원 2023다290485).
- 부가세를 뺀 보수가 법정 상한을 넘으면 공인중개사법 33조 위반입니다.
- 전전 연도 복식부기의무자는 직전 연도 매출이 작아도 간이과세를 적용받지 못합니다(부가령 109조).
대표세무사가 수수료를 받기 전에 보는 세 가지
중개사무소 부가세에서 나중에 되돌리기 어려운 결정은 세 번 옵니다.
첫째, 개업할 때 간이과세와 일반과세 중 무엇으로 시작할지입니다.
둘째, 계약서에 보수와 부가세를 어떤 계산 방식으로 적을지입니다.
셋째, 수수료가 들어온 날 어떤 증빙을 끊을지입니다.
세 가지 모두 계약서를 쓰기 전에 숫자로 정해 두는 것이 순서입니다.
이 칼럼은 2026년 10월 기준 법령(법제처 국가법령정보), 대법원 판례, 법제처 법령해석, 국세청 공개 사례와 안내를 근거로 작성했습니다. 중개보수 상한은 시·도 조례, 간이과세 배제 여부는 사무소 소재지에 따라 달라지니 따로 확인이 필요합니다.
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