펜션 세무사가 정리한 펜션·민박 부가세와 농어촌민박 비과세 요건

펜션·민박을 시작하는 사장님이 먼저 확인해야 할 것은 "민박은 세금이 없다"는 말이 어디까지 맞느냐입니다.

부가세에 관해서는 맞지 않습니다.

민박 신고로 달라질 수 있는 세금은 소득세 하나이고, 그것도 세 가지 요건을 모두 갖춘 경우에 한합니다.

이 칼럼은 2026년 10월 법령을 기준으로 펜션 세무를 사장님이 실제로 묻는 순서대로 정리했습니다.

펜션 부가세, 농어촌민박으로 신고하면 안 내도 되나요?

농어촌민박으로 신고해도 부가세는 숙박업 펜션과 똑같이 내야 합니다.

부가법 26조의 면세 목록에는 주택 임대가 있을 뿐, 손님을 묵게 하는 숙박 용역은 없습니다.

부가칙 2조 3항도 농가 부업 가운데 민박은 별도의 독립된 사업으로 봅니다.

숙박업 신고와 농어촌민박 신고는 어디서 갈리나요?

숙박업 펜션은 공중위생관리법에 따라 영업신고를 합니다.

농어촌민박 신고는 농어촌정비법을 따르며, 신고처는 시장·군수·구청장입니다.

공중위생관리법 시행령 2조는 이 민박 시설을 숙박업 범위에서 뺍니다.

농어촌정비법 86조에 따라 민박 신고를 하려면 아래 조건을 갖춰야 합니다.

• 관할 시·군·구에 6개월 이상 계속 살고 있는 주민
• 본인이 소유하고 실제로 사는 단독주택
• 주택 연면적 230㎡ 미만 (같은 법 시행규칙 별표 3)

건물이 여러 동이라면 본인이 살면서 민박을 하는 1개 동의 면적만 봅니다(법제처 법령해석 23-0292).

세무서에 폐업신고를 하면 농어촌정비법 86조 6항에 따라 민박 신고가 직권으로 말소될 수 있습니다.

농어촌민박 비과세 요건은 무엇인가요?

세 가지 요건을 한꺼번에 채운 민박만 소득세가 비과세되고, 하나라도 빠지면 일반 사업소득입니다.

소득령 9조가 정한 요건은 다음과 같습니다.

• 숙박업 영업신고가 아니라 농어촌정비법상 농어촌민박으로 신고했을 것
• 그 민박을 농·어민이 경영할 것
• 민박·음식물 판매 등 부업 소득금액 합계가 연 3천만원 이하일 것

가장 자주 걸리는 것은 두 번째 요건입니다.

민박 신고는 그 지역 주민이면 할 수 있습니다.

하지만 소득령 9조의 비과세는 농·어민이 경영하는 민박에만 적용됩니다.

농사나 어업을 하지 않는 주민이 운영하는 민박은 비과세를 받지 못할 수 있습니다.

세 번째 요건의 3천만원은 매출이 아니라 소득금액, 곧 수입에서 필요경비를 뺀 금액입니다.

과수원을 하면서 민박 매출 4,500만원, 필요경비 2,000만원이 나왔다면 소득금액은 2,500만원입니다(계산 예시).

다른 부업 소득이 없다면 3천만원 이하라서 금액 요건은 충족합니다.

야놀자·여기어때 매출은 정산금으로 신고하면 되나요?

정산금이 아니라 손님이 결제한 총액이 매출이고, 플랫폼 수수료는 따로 비용으로 잡습니다.

부가법 29조 3항에 따라 공급가액에는 손님에게서 받은 대가가 명목과 관계없이 모두 들어갑니다.

손님이 10만원을 결제하고 수수료 1만원을 뗀 9만원이 들어온 경우로 보면 다음과 같습니다.

입금액 9만원만 매출로 적으면 수수료만큼 매출이 빠집니다.

국내 플랫폼 수수료는 세금계산서를 받아야 부가법 39조에 따라 매입세액으로 공제됩니다.

에어비앤비 같은 해외 플랫폼 수수료는 계약 상대와 증빙에 따라 공제 여부가 달라질 수 있어, 인보이스를 빠짐없이 모아 둡니다.

12월에 결제한 1월 숙박은 어느 해 매출인가요?

부가법 16조에 따라 숙박 매출은 숙박을 다 제공한 때가 원칙적인 공급시기입니다.

대가를 미리 받으면서 카드전표나 현금영수증을 먼저 발급했다면, 부가법 17조에 따라 그 발급일이 공급시기가 됩니다.

현금으로 받은 숙박비, 현금영수증은 꼭 발급해야 하나요?

의무발행업종에 속한 펜션은 건당 10만원 이상 현금 숙박비를 손님이 요청하지 않아도 발급해야 합니다.

'일반 및 생활 숙박시설운영업'은 국세청이 안내하는 현금영수증 의무발행업종 목록에 올라 있습니다(2026년 10월 확인).

의무 기준 금액은 소득법 162조의3에 따라 부가세를 포함해 10만원 이상입니다.

사업자 손님에게 세금계산서를 발급한 거래는 이 의무에서 빠집니다.

손님 인적사항을 모르면 소득령 210조의3에 따라 5일 안에 무기명으로 발급할 수 있습니다.

발급하지 않으면 소득법 81조의9에 따라 미발급 금액의 20%가 가산세로 붙습니다.

내 사업장이 의무 업종인지는 사업자등록증의 업종코드로 먼저 확인합니다.

펜션 간이과세, 건물을 짓는 해에도 유리할까요?

펜션은 간이과세가 가능하지만, 건물 공사가 큰 해에는 환급이 없는 간이과세가 오히려 불리할 수 있습니다.

간이과세 배제 업종을 정한 국세청 고시 제2026-19호 별표 3에서 숙박 쪽 배제 업종은 호텔업과 휴양콘도운영업뿐입니다.

다만 별표 4에는 세무서별로 지정한 건물·번지가 있어, 펜션 주소가 들어가는지도 함께 봅니다.

부가령 109조에 따라 직전 연도 공급대가가 1억 400만원에 못 미쳐야 간이과세가 됩니다.

일반과세자에게서 사업을 넘겨받았다면 원칙적으로 간이과세를 적용받지 못합니다.

연 공급대가 6,000만원인 펜션으로 두 유형을 나란히 놓으면 다음과 같습니다(계산 예시).

간이과세자 금액은 부가법 63조와 부가령 111조에 따라 공급대가 × 숙박업 부가가치율 25% × 10%로 계산했습니다.

일반과세자 금액은 공급가액 약 5,454만원 × 10%이고, 여기서 매입세액을 뺍니다.

간이과세자는 공제할 매입세액이 납부세액보다 많아도 부가법 63조에 따라 돌려받지 못합니다.

건물·인테리어·집기를 살 때 낸 부가세는 일반과세자라면 돌려받을 수 있습니다.

설비를 새로 짓거나 늘렸다면 부가법 59조에 따라 조기환급을 신청해 신고기한 뒤 15일 안에 받습니다.

토지 대금은 부가법 26조의 면세 대상이라 돌려받을 부가세가 없습니다.

사업자등록 전에 산 것은 부가법 39조에 따라 그 과세기간이 끝난 뒤 20일 안에 등록을 신청해야 공제됩니다.

그래서 착공이나 공사 계약보다 사업자등록과 과세유형 결정이 먼저입니다.

펜션 폐업 부가세는 왜 다시 나오나요?

건물 부가세를 환급받은 펜션은 10년 안에 폐업하면 남은 가치만큼 부가세를 다시 냅니다.

부가법 10조 6항은 폐업할 때 남아 있는 건물을 사업자가 자기에게 공급한 것으로 봅니다.

과세 금액은 부가령 66조에 따라 취득가액에서 과세기간마다 5%씩 줄여 계산하고, 줄이는 횟수는 최대 20번입니다.

공급가액 3억원으로 신축하고 부가세 3,000만원을 환급받은 경우로 계산하면 다음과 같습니다(계산 예시).

침대·가전 같은 감가상각자산은 과세기간마다 25%씩 줄어, 2년(4과세기간)이 지나면 다시 낼 부가세가 없습니다.

펜션을 통째로 넘기면 어떻게 되나요?

요건을 갖춘 포괄 사업양도는 부가법 10조 9항에 따라 재화의 공급으로 보지 않아 부가세가 없습니다.

양수인이 그 부가세를 대리납부한 경우는 예외로, 재화의 공급에 해당합니다.

건물만 따로 팔면 건물값에는 부가세가 붙고, 토지값에는 붙지 않습니다.

포괄양도에 해당하는지, 땅값과 건물값을 어떻게 나눌지는 계약서에 서명하기 전에 정합니다.

펜션 창업도 창업중소기업 세액감면을 받을 수 있나요?

숙박업 영업신고 펜션과 농어촌민박은 조특법 6조의 감면 업종이 아니어서 창업감면을 받을 수 없습니다.

조특법 6조와 조특령 5조가 정한 숙박 쪽 업종은 관광진흥법상 관광숙박업과 일부 관광객 이용시설업(전문휴양업·종합휴양업·자동차야영장업 등)입니다.

관광진흥법의 '관광펜션업'은 이름과 달리 관광진흥법 시행령 2조상 관광 편의시설업이라 이 목록에 없습니다.

남이 운영하던 펜션을 사들였거나 폐업 후 같은 사업을 다시 열었다면, 조특법 6조 10항에 따라 감면 대상인 창업으로 보지 않습니다.

관광진흥법상 소형호텔업 등으로 등록하는 숙소는 대상이 될 여지가 있으니, 등록 전에 감면 요건을 함께 확인합니다.

비수기 객실 공사비, 그해 비용으로 처리되나요?

자산 하나당 600만원 미만 수선은 그해 비용이고, 개량·확장 공사는 건물값에 더해 여러 해에 나눠 비용이 됩니다.

소득령 67조는 냉난방장치 설치, 용도를 바꾸는 개조, 객실을 넓히는 공사를 건물값에 더하는 지출로 봅니다.

주기가 3년 미만인 반복 수선 역시 지출한 해의 비용으로 넣을 수 있습니다.

한 건에 100만원 이하인 물품은 산 해에 바로 비용으로 넣을 수 있습니다.

다만 소득령 67조 4항에 따라 개업·확장을 위해 산 물건은 여기서 빠지므로, 개업 준비로 들인 TV·침대는 바로 비용이 되지 않을 수 있습니다.

첫해에 정해 두는 것

숙박업 설비의 기준 내용연수는 8년 안팎이고, 건물은 구조에 따라 20년 또는 40년 안팎입니다.

내용연수는 사업을 시작한 해의 확정신고기한까지 신고하고, 소득령 63조에 따라 한 번 정하면 계속 적용합니다.

개업한 해에는 간편장부로 충분하고, 그다음 해부터는 소득령 208조에 따라 직전 연도 수입금액 1억 5천만원이 복식부기 기준선입니다.

펜션 청소 일당, 원천징수는 얼마인가요?

청소 일당 15만원까지는 뗄 소득세가 없고, 일당 20만원이면 소득세는 1,350원입니다.

청소 인력을 하루씩 쓴다면 일용근로자로 보고 원천징수합니다.

일당에서 15만원을 빼고(소득법 47조), 남은 금액에 6%를 곱한 뒤(소득법 129조), 그 세액의 55%를 공제합니다(소득법 59조).

지방소득세는 소득세의 10%(위 예시에서 135원, 270원)를 함께 뗍니다.

펜션 세금 신고 일정은 언제인가요?

부가세는 1월 25일과 7월 25일, 종합소득세는 5월 31일까지 신고합니다.

대표세무사가 결정 전에 보는 세 가지

펜션 세금에서 나중에 되돌리기 어려운 결정은 세 번 옵니다.

첫째, 문을 열 때 숙박업과 농어촌민박 중 무엇으로 신고할지입니다.

둘째, 착공 전에 간이과세와 일반과세 중 무엇으로 시작할지입니다.

셋째, 문을 닫거나 넘길 때 포괄 사업양도가 되는지입니다.

세 결정 모두 신고서와 계약서를 내기 전에 숫자로 계산해 보는 것이 순서입니다.

일반 펜션의 창업감면처럼 요건에 맞지 않는 혜택은 사업 계획 단계에서 미리 빼 두는 것이 안전합니다.